政府指导价范围变窄了

《办法》规定，物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

其中，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。

非住宅、别墅(包括独栋、双拼、联排等)等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费；物业服务企业为满足部分业主(物业使用人)需要或接受业主(物业使用人)委托开展的特约服务收费；车辆停放服务费等均实行市场调节价。

解读：在老政策中，政府指导价的范围更广：住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

业内人士表示，如今业主对物业服务的需求也越来越多元化，物业费更多实行市场定价，是适应当下物业行业的发展变化，也是鼓励业主与物业双方重视协商、实践契约精神。

停车服务费概念更明晰了

《办法》对车辆停放服务费有明确规定：

物业管理区域内的停车服务收费包括车位服务费和场地使用费。其中专有车位(库)，应交纳车位服务费；车位租用使用人应当交纳车位服务费和场地使用费。

解读：在老办法中，停车服务费并未明确“车位服务费”和“场地使用费”两个概念。这容易引发矛盾：物业收了停车服务费，车辆发生受损、被盗等情况就找物业企业；而物业企业认为其只是收取的场地服务费，并不负责车辆的情况。此次《办法》对这一概念更加细化，双方在合同中共同约定，有利于减少业主与物业之间关于停车服务的“扯皮”。

外来车辆停放不再被排斥了

对于外来车辆停放问题，此次《办法》进行了修订：合肥市鼓励有条件的住宅小区接受其他外来车辆停放，并按规定履行有关程序。具体停放时段、免费时间、收费标准、收费方式等由物业公司与业主协商约定，并在车辆进出口显著位置进行公示。

物业公司对进入小区内执行公务以及为业主(物业使用人)提供救护的临时挺烦该车辆免收停车费；对配送、维修、安装、装潢、邮递等服务的临时停放车辆提供便利，在一定时限内免收停车费。

解读：这也是相比老办法的一大变化之一，也是考虑到现实情况。如今停车位资源紧缺，停车难的问题日益突出，鼓励有条件的小区，在满足本居住区停车需求的前提下，允许外来车辆停放，比如可以利用错时停车进行有偿服务等。不过这关键要征得广大业主同意，且
收益要用于小区建设及业主。
 

物业服务收费管理若干政策解释
 

一、《合肥市物业收费实施办法》（合发改服价〔2019〕1080号）以下简称《办法》

二、《关于调整合肥市区普通住宅小区前期物业公共服务费标准的通知》（合发改服价〔2019〕1081号）以下简称《通知》

1、物业服务收费的价格管理形式是如何确定的？

答：根据《安徽省定价目录》（皖价法〔2018〕17号）规定：普通住宅小区前期物业公共服务定价形式属于政府指导价。

2、物业服务收费的定价形式？

《办法》第五条：物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。

非住宅、别墅（包括独栋、双拼、联排等）等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费；物业服务企业为满足部分业主（物业使用人）需要或接受业主（物业使用人）委托开展的特约服务收费；车辆停放服务费等均实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费标准，通过物业服务合同约定。

3、物业公共服务费的构成？

《办法》第七条：物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、合理利润、法定税费以及经全体业主或者业主大会同意的其它费用组成。

物业共用部位共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

4、普通住宅物业公共服务费采取的形式？

普通住宅物业公共服务费可采取包干制或酬金制。

《办法》第十条：普通住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后可以采取包干制或者酬金制形式，具体物业公共服务收费形式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

5、物业公共服务收费面积怎计算？

《办法》第十二条：物业公共服务费按照房屋不动产权证书登记的建筑面积计算；尚未登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

6、普通住宅小区前期物业公共服务费是否“实行一费制”？

实行一费制。

《办法》第二十二条：普通住宅小区前期物业公共服务费中包含的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电等公共能耗费，物业服务企业不得另向业主分摊。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，分摊情况应在物业管理区域内显著位置向业主公示，接受监督。

7、物业公司为业主提供特约服务如何收费？

《办法》第二十四条：物业服务企业可以按照与业主（物业使用人）的约定，提供特约服务并收取相应的费用。物业服务企业为业主（物业使用人）提供特约服务时，双方应本着平等自愿的原则，不得强行签订服务协议、强行收费。

8、保障性住房物业公共服务收费政策？

《办法》第三十三条：保障性住房按照普通住宅物业服务收费政策执行，对于保障对象的具体补贴政策，依据有关规定执行。

未选聘物业服务企业提供物业服务的普通住宅小区、单位宿舍和业主自治的住宅小区的物业收费管理，可参照本办法，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下执行。

9、普通住宅小区停车服务收费政策？

《办法》第十七条：新建普通住宅小区停车服务收费标准，在前期物业服务合同中约定；非新建且未成立业主大会的普通住宅小区停车服务收费标准继续执行前期物业服务合同约定，合同到期后，如需调整收费标准，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，由物业服务企业或停车服务企业与业主协商确定。

10、普通住宅小区对外来车辆停放收费政策？

《办法》第十八条：鼓励有条件的住宅小区接受其它外来车辆停放，并按规定履行有关程序。具体停放时段、免费时间、收费标准、收费方式等由物业服务企业与业主协商约定，并在车辆进出口显著位置进行公示。

物业服务企业对于进入物业管理区域内执行公务以及为业主（物业使用人）提供救护的临时停放车辆免收停车费；对配送、维修、安装、装潢、邮递等服务的临时停放车辆提供便利，在一定时限内免收停车费。

11、调整后合肥市普通住宅小区前期物业公共服务收费标准是多少？

《通知》第一条：普通住宅小区前期物业公共服务费标准实行政府指导价管理，根据物业类型和物业服务等级制定基准收费标准，上下浮动不超过20%。各等级基准收费标准分别为：有电梯的住宅甲级1.7元/m²·月、乙级1.5元/m²·月、丙级1.3元/m²·月、丁级1.1元/m²·月；无电梯的住宅甲级1.2元/m²·月、乙级1.0元/m²·月、丙级0.8元/m²·月、丁级0.6元/m²·月。

12、新《办法》、《通知》出台后老小区的物业公共服务费怎样调整？

《通知》第三条：本通知下发前已签订前期物业服务合同的普通住宅小区前期物业服务收费标准仍按原合同约定执行，如需调整，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

13、现行我市普通住宅前期物业公共服务收费标准与周边城市比较属中等偏下水平。

例如：南京（2017年制定），共分5等级收费标准分别为，无电梯：1.3-1.7、1-1.3、0.7-1、0.5-0.7和0.5以内元/㎡˙月；有电梯：2.1-2.6、1.6-2.1、1.2-1.6、0.9-1.2和0.9以内元/㎡˙月，最高限价为2.60元/㎡˙月；

杭州（2017年制定），甲乙丙丁收费标准分别为，无电梯： 1.8、1.3、0.95和0.75元/㎡˙月，有电梯：2.2、1.7、1.25和0.95元/㎡˙月，可上下浮25%，最高限价为2.75元/㎡˙月；

武汉（2017年制定），共分5等级收费标准分别为,无电梯0.5～2.5元/㎡˙月，有电梯1.0～3.0元/㎡˙月，可上浮20%，下浮不限，最高限价为3.60元/㎡˙月；

郑州（2014年制定），共分5等级收费标准分别为，无电梯0.2～0.7元/㎡˙月；有电梯0.73～1.73元/㎡˙月，可上浮10%，下浮不限，最高限价为1.90元/㎡˙月。

原始文件 合肥市物业服务收费实施办法