出租房屋，必须要登记备案；人均承租建筑面积不得低于10平方米；厨房、阳台、卫生间、地下储藏室不能当成“卧室”出租。从5月1日起，这些规定将在合肥正式实行。租房时，只要看一眼“租赁证”，就知道房子能不能租。

    租房时要看有无“租赁证”

    5月1日起，《合肥市房屋租赁管理办法》将正式施行。记者从昨天的新闻发布会上了解到，这部规范房屋租赁行为的条例，特色之一是完善了登记备案制度。

    新规的适用范围扩大到合肥区域内所有房屋的租赁管理。更明显的改变是，今后出租房屋，必须要办理登记备案手续。“出租人或其委托代理人，在房屋租赁合同订立后十五日内，到房屋所在地乡（镇）人民政府、街道办事处办理房屋租赁登记备案手续。”新规中说明，出租人登记备案时，要提供房屋租赁合同、出租人的身份证明、承租人及其承租房屋的同住人员身份证明和相关信息、房屋所有权证书或者其他合法权属证明等材料。不仅如此，房屋转租、续租还需要办理房屋租赁登记备案变更、延续手续。

    “租赁房屋登记备案以后，出租人能领到‘租赁证’。在社居委网络平台上，也能查到备案信息。”合肥市房管局副局长彭守余说，登记备案的好处很明显，除了便于管理外，最主要是保证了出租房屋的质量。房屋属于违法建筑，或不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，都无法通过备案。也就是说，租房时，只要看一眼“租赁证”，就知道房子能不能租。

    合租门槛人均要有10平米

    把房屋分割成一间间“鸽子笼”，或是把地下室当卧室出租，这些情况在房屋租赁中很常见，但今后在合肥都将属于违规行为。

    新规施行后，出租人要掌握两个概念：“最小出租单位”和“最低人均承租面积”。“最小出租单位”指的是必须以原始设计房间为最小出租单位，同时不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人居住。而“最低人均承租面积”，标准是人均承租建筑面积不得低于10平方米。

    “建筑面积120平方米的房子，理论上可以出租给12个人。”合肥市法制办副主任吴昌文介绍说，厨房等地不能出租供人居住，但面积是包括在建筑面积当中，直接除以10就是房客人数的上限。“建筑面积在房产证上写得很清楚，只要数一数人头，就知道是不是超标。”吴昌文解释说，在实际操作中，最小出租单位允许住好几个人，但是绝对不容许把房间隔开。那么，在不超过人数上限的前提下，想要住得宽敞点，架子床可能是一个好选择。

    11个管理部门紧盯房屋租赁

    新规出台后，不仅会有11个管理部门“盯着”出租房屋，而且，中介、物业也都有知情上报的义务。

    房管、公安、人口和计划生育、城乡建设、规划、环保、城市管理、文化卫生、安全生产监督管理、工商行政管理、地税等部门，统统跟出租房联系到一起。“以往，房屋租赁的管理部门只有6个，现在一下子扩展到11个。”吴昌文介绍说，新规使用的房屋租赁并不是单纯的住宅用房，还有商业用房、工业用房等等，所以这么多部门交织到一块是必然的。加强房租租赁管理力度的同时，也方便了租赁双方，如果产生纠纷或问题，租赁双方可以找到具体的管理部门，不会出现“踢皮球”现象。

    新规还赋予中介和物业相应义务。物业服务企业在提供服务过程中，发现存在房屋租赁事实且没有登记备案的，需督促出租人办理租赁登记备案手续，并上报所在地乡（镇）人民政府、街道办事处。

    偷租乱租最高能罚三万元

    新规施行后，如果包租婆不按照规矩办事，最直接的后果可能是：不光租金收不回来，还得交上一大笔罚单。

    出租人将不得出租的房屋出租，房地产行政主管部门会责令限期改正，如果没有违法所得的，可以处以五千元以下罚款；有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下罚款，不过罚款不会超过三万元。如果出租房屋不符合最小出租单位或者人均承租建筑面积要求，或者将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室出租供人员居住，房地产行政主管部门将责令限期改正。如果出租人逾期不改正，将收到五千元以上一万元以下的罚单。出租人未在规定期限办理房屋租赁登记备案手续的，或者未在规定期限办理房屋租赁登记备案的变更、延续、注销手续的，也将由房地产行政主管部门责令限期改正，个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

    所谓“租房税”:

    采取综合征收税率方式

    如每月租金1500元

    或月缴税60元

    以往，办理房地产租赁手续，需要缴100元手续费，新规取消了该项收费。但与此同时，登记备案制度为税费征收提供了条件，出租人今后要缴“租房税”。

    “税费的征收，是按照国家政策执行的，并不是无中生有。”合肥市法制办副主任吴昌文说，对出租人而言，一直以来都有包括个人所得税在内的多种税费，只是此前房屋租赁多是私下的行为，缴税全靠个人自觉。今后，所有房屋租赁行为都要登记备案，就为征税提供了可能。而所谓的“租房税”只是笼统的说法，并没有这样一个税种，合肥市将对个人出租房屋采取综合征收税率方式征收税款。

    其中，个人出租住宅类用房，月租金20000元以下的，综合征收率为4%；月租金20000元以上(含20000元)的，综合征收率为8%。个人出租非住宅类用房，月租金在20000元以下的，综合征收率为10%；月租金20000元以上(含20000元)的，综合征收率为15%。现在合肥的单身公寓，每月租金大多在1500元左右，也就是说每个月要缴税60元。相对而言，门面房出租人可能会比较心痛，因为月租超过20000元，每个月至少要缴税3000元。

    房管局：将发布租金指导价

    有没有这样一种可能，出租人自己掏腰包交了税，而且还不提高租金？在市场主导的环境下，即便上级管理部门“插手”，也很难出现这种情况。

    新规施行后，市房管局将会同物价部门根据市场的反应，适时发布房屋租金指导价。据悉，合肥之前就有租金指导价，但它只是起一个指导的作用，并不是强制的。不同地段、学区、年限的房屋，都有不同的指导价。通常，如果市场稳定，指导价会一年发布一次。但是，如果市场波动较大，可能每月发布一次指导价。

    虽然指导价对决定租金高低没有实质性的意义，但是，从管理部门的态度不难看出，他们也思考过新规可能出现的“负面效应”，并采取了一定的应对措施。至于应对措施能否有效果，以及如何降低负面效应，在实际操作中自然能见分晓。总的来说，新规的施行，对规范合肥房屋租赁市场有着里程碑式的意义，它让紊乱的房屋租赁市场重返良性发展的道路。

    出租人： 大家涨才会跟着涨

    从今往后，合肥的包租婆要缴税，这笔钱理应包租婆自掏腰包。但是，会不会通过涨房租的方式，转嫁到房客身上？

    “看看再说吧，大家都涨我肯定也涨。”家住瑶海区的李女士，是位地地道道的“包租婆”，听闻新规即将施行后，她表示要观望一番再做打算。李女士说，现如今涨房租也不是件容易的事情，她跟房客签了1年的合同，没等合同期满按理说是不能涨房租的。但是，如果不涨房租，也就意味着拿到手的钱比以前少，这让她很矛盾。李女士说，如果“行情”好的话，同等房子的租金都在涨，她也会跟着涨一点，而房客应该也能接受。记者随后采访了多个出租方，他们的态度跟李女士大致相同。

    记者了解到，像李女士这样的包租婆，在新规实施之前就已经签订了房屋租赁合同，而且租赁期限又尚未届满。可以在5月1日起三个月内，到租赁房屋所在地乡（镇）人民政府、街道办事处办理登记备案手续。登记备案可以先不用着急，出租人不妨比照新规的条款，尤其是涉及处罚的条款，自行纠正存在的违规行为。

    合漂族：

    租金虚高不能再涨

    “春节过后，房租才涨了100块，真是不能再涨了。”小刘是一名“合漂族”，跟别人合租一套二居室，从前年到现在，他租的房子每年都会涨一次价，在他看来，合肥的房租已经不便宜了。在小刘看来，房东缴的税到头来，必然会落到房客身上。在合肥2年多时间，小刘租的房子，租金从最初的400元涨到了550元，虽然对涨租金并不情愿，但因为找不到更好的房子，他也只有无奈接受。

    合肥某房屋中介的李玉祥经理分析，从以往的经验来看，房客极有可能要承担房东的税收负担。“新规对市场的刺激将会很明显，占据市场主导的出租方，会想办法来规避损失。近年来随着合肥市经济社会的快速发展，外来流动人口和进城务工人员不断增多，房屋租赁市场日渐活跃。可能出现的房屋租金上涨，把‘合漂族’放到了十分被动的位置。”