不是执行“一费制”了吗，怎么我家电梯费和物业费还是分开交？小区没有业委会，怎么要求物业执行收费“一费制”？……本报96511屡屡接到市民有关小区物业收费的疑惑，今天上午，市物价局相关部门负责人对市民关心的热点、焦点问题一一做了解答。

    市物价局局长张林上午介绍，物业收费投诉居高不下，2011年全年价格举报6451件，仅物业服务收费投诉就有2584件，占比46%。今年1-5月，各类价格投诉2569件，物业收费投诉929件，占36.1%。如果加上各区开发区的投诉，最少占一半。物业合同已经到期的一定要执行物业收费“一费制”。合同未到期的，明确期限，物价部门将跟踪落实一费制。认为物业合同签订到小区业委会成立之日，以为小区没有业委会，可以无限期不执行物业收费“一费制”的，张林上午说，不是无限期的，根据《安徽省物业管理条例》规定，最多三年时间，也必须执行“一费制”。

    小区物业服务收费中，哪些实行政府指导价？

    答：根据规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

    政府指导价不是最终定价，具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。

    物业服务收费的构成有哪些？服务成本有哪些？

    答：物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

    物业服务成本构成一般包括以下部分：

    （一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

    （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

    （三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

    （四）物业服务企业办公费用；

    （五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

    （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

    （七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

如何理解物业综合服务费的“一费制”？ 公共能耗费包括哪些内容？

    答：针对原先物业服务收费管理中公共能耗费收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，2011年7月市物价局出台了“关于印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的通知（合价房〔2011〕41号，以下简称《办法》）”。办法要求实行物业服务收费“一费制”，把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公共能耗费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取。

    根据规定，公共能耗费包括住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，全部纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

    哪些情况必须实施物业收费“一费制”？

    答：根据《办法》规定，2011年8月1日实施后新建的、首次移交的物业服务收费，严格按照新颁布修订的物业服务收费管理办法执行，即必须实行一费制。

    对《办法》实施前，即2011年8月1日前双方签订委托合同有明确期限，并没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按新的《办法》重新约定；原合同到期后按照新颁布的物业服务收费管理办法执行。

    对提前解除前期物业服务合同，建设单位另行选聘物业服务企业的；前期物业服务合同期满或原业主委员会任期期满，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的；物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，由街道办事处（乡镇人民政府）指定相关物业服务企业或重新选聘物业服务企业的，都应当严格执行物业收费“一费制”。

    对物业服务合同期满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿继续提供服务的，在多数业主的要求下，应当执行物业收费“一费制”。

    如何实施、执行物业收费“一费制”？

    答：（1）提前解除前期物业服务合同的，建设单位应当按规定程序另行选聘物业服务企业，新选聘的物业服务企业可持市房地产行政主管部门备案证明，在《办法》规定的指导价范围内新签订的物业服务合同及辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）签署盖章的证明及其他价格行政主管部门需要的资料办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

    （2）小区已成立业主委员会的，要在辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导、组织下，通过召开业主大会（或书面征求意见）的形式，在《办法》规定的政府指导价范围内，征求业主对物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等相关意见，并将征求后的修改意见在物业管理区域显著位置予以不少于十日的公示。公示后，可持新签订的物业服务合同、辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）签署盖章的证明及其他价格行政主管部门需要的资料，办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

    （3）小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业按前款方式征求意见并公示后，经辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）在证明资料中予以明确意见，并提供价格行政主管部门需要的资料，办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

    老旧小区、拆迁安置小区、单位自管小区如何实施物业服务收费管理？

    答：老旧小区、拆迁安置小区按照政府相关规定实行物业收费管理。《办法》第三十五条规定：未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照《办法》自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

    前期物业服务收费标准是如何确定的？前期物业服务合同期限的表述是：“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，如何界定其何时执行《办法》？

    答：《办法》中明确规定：住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

    《补充通知》规定：已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当严格执行办法。若前期物业服务合同期限为“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，没有明确具体期限的，当具备成立业主委员会条件但因各种原因未能成立的，视为不及时执行《办法》，应予以查处。

住宅小区没有成立业委会，如何要求执行物业收费“一费制”？

    答：《安徽省物业管理条例》第十七条、二十条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会，并选举产生业主委员会，一是入住率达到50%以上的；二是首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；三是首批物业交付满三年的"。符合此条件之一的，视为已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当执行《办法》，以避免因业主委员会未能成立而导致无限期的不执行《办法》。

    业主委员会或业主代表大会能否拒绝执行《办法》？业主委员会或业主代表大会研究的收费标准，能否高于政府指导价标准？

    答：《办法》是具有普遍约束力的政府规范性文件，不仅对物业服务企业具有约束力，对社会团体、公民个体同样具有法定约束力。所以，只要实行正规物业管理的小区都要严格按照《办法》实施物业服务收费管理。

    《办法》规定的政府指导价标准是经过科学成本测算而确定的，既保证物业服务企业有规定的利润，又兼顾业主实际承受能力。实行物业管理服务的住宅小区必须在政府指导价及浮动范围内确定物业服务收费标准。

    《办法》对住宅小区停车收费标准是如何确定的？开发商拥有产权的地下停车位，是否执行《办法》规定的停车收费标准？别墅类住宅的停车管理服务如何收费？

    答：为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，《办法》区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

    住宅小区停车收费的具体标准是：（1）未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆。（2）规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆。（3）规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，小型车地面停车收费为160元/月/辆，中型车180元/月/辆。（4）室内车库（地下、地上）停车180元/月/辆，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。上述标准为最高指导价标准。

    开发商拥有产权的地下停车位，应当执行《办法》规定的收费标准。《办法》规定：室内车库（地下、地上）车位最高指导价收费标准为180元/月/辆，其中含50元的物业综合服务费。（机械车位220元/月/辆，含70元物业综合服务费）

    别墅类物业综合服务费纳入市场调节价范围，由双方协商解决。别墅类住宅的车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

    对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备，从事经营性活动的收益处置是如何确定的？

    答：根据《安徽省物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    住宅小区是否可以收取来访及送货车辆的临时停车费？物业服务企业是否可以收取门禁卡工本费？电动车充电费如何确定？

    答：住宅小区不可以收取来访及送货车辆的临时停车费。

    门禁卡工本费原则上不可以收取。物业服务成本中应包括共用部位维护维修费用；但若因遗失、损坏需要补办的，可以据实收取工本费。

    小区电动车停车最高收费标准为7元/月/辆，代充电服务收费由物业服务企业与业主协商。

    住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？商住楼和公寓房如何实施物业服务收费？

    答：根据省物价局、省建设厅《关于物业综合服务费有关问题的函》（皖价服〔2006〕303号）规定：“小区住宅跃层或阁楼可收取物业综合服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合服务费。”另据《办法》第十七条“物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算”。

    商住楼的物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业实行市场调节价。

    公寓房物业服务收费以住房登记的性质或土地使用年限（住宅土地使用年限为70年，商业办公土地使用年限为40年）来界定实施何种收费方式，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。

    施行物业服务收费“一费制”后收费标准是否有调整？

    答：据前期对住宅小区物业成本测算，我市多层、高层住宅公共能耗费用分别约在0.1元、0.2元以内。此次向“一费制”过渡的工作中，原则上不允许借机提价。已成立业主委员会的小区，由业主委员会和物业服务企业协商约定收费标准。未成立业主委员会的小区，物业综合服务费原则上多层、高层分别控制在原标准上浮0.1元、0.2元以内，必须履行相关程序。

    物业服务收费未明码标价如何处理？

    答：《办法》第二十二条：物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。若物业服务企业未能按规定明码标价，依据国务院《价格违法行为行政处罚规定》、《合肥市物业管理若干规定》等法律法规责令改正，没收违法所得，可以并处1000元以上5000元以下罚款。张明 本报记者 邱青青