今年年内，合肥市最终版本的新“物业管理办法”就会出炉。近日，合肥市房地产管理局组织有关人员到北京和福州学习先进物业管理经验，为正式管理办法的出台“取经”。记者了解到，这次“南下北上”的学习，重点将集中在管理模式、落实法规以及前期物业管理等方面的情况。

    “现在我们正在着重完善区级以下的监管机构，并对相关人员进行培训。”合肥市房地产管理局物业管理处处长马万里说，此次“取经”，主要是去学习这些城市的管理模式、法规落实以及前期物业管理。

    “他山之石，可以攻玉”，北京、福州两地对于物业管理的好办法、新思路或者会被引入合肥。

    物业怎么管小区

    小区建设单位要对前期物业负责

    北京新的物业管理办法今年10月1日就开始实施了，在北京的物业管理办法里，记者看到了这样一条内容：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

    在前期物业服务合同里，关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定这些都应当符合相关规定。

    而在《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施办法（讨论稿）》中，对小区居民未入住之前的物业采取招投标形式确定，对前期物业谁来负责没有规定。

    没业主委员会，“四级网络”来帮忙

    “四级网络管理模式是我们要学习的。”马万里说。所谓“四级网络”是指街道办事处、居委会、物业所在地房地产管理行政部门、市一级房地产管理部门都要帮没有业主委员会的小区进行物业选聘、管理等的相关事项。

    北京的管理办法中提及，没有成立业主大会的小区，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项时，将由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

    福州市对于零散建设、未实施物业管理的区域则是由村(居)民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。

    专项维修资金应有专门账户

    福州市对于业主缴交的专项维修资金有明确的管理办法。首先由市、县(市)房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存，等到小区的业主大会成立后，当地的房地产行政主管部门就要移交专项维修资金银行账户。

    对于这部分的专项维修资金的使用，将由业主大会决定，并随时接受市、县(区)房地产行政主管部门的监督。

    干啥事都得“明明白白”地张榜公布

    北京的物业管理办法规定，应该将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示，且物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，并且在业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

    相比之下，福州的公示次数要少一些。福州的物业被要求建立重大事项汇报制度，并接受业主咨询和监督，除了按照标准提供服务外， 每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况。

    业主怎么管物业

    引入“第三方”监督物业

    合肥市此前的物业管理办法的讨论稿对物业的服务划分“等级”，提出了“星级服务”的标准，并将由合肥市房地产局、区房地产部门以及居委会、物业自查来评分。

    在北京市即将实行的物业管理办法里标明，业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

    解聘物业要成立小组

    如果对物业公司的服务不满意，想换一家物业公司该怎么做？

    北京市物业管理办法对这样的情况也有详细的说明：物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。

    在合同终止前，物业不能随意停止服务，双方决定不再续签合同的话，物业方面应该在合同结束前三个月通知业主，业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业也不能强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，也应当提前三个月告知业主。

    如果出现原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应该与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。当地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

    业主开大会得有专用房

    在合肥，每个小区的物业都有自己的办公室，但要找到业主委员会或是业主大会的办公用房，却有些难。

    “业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米”，记者在北京市的物业管理办法里看到了这个内容。对于物业的办公用房，北京也有相关的内容，物业的服务用房建筑面积不能低于150㎡。

    实习生 史丽 本报记者 余佼佼